从本案看善意取得制度的实务运用
【案情】
李某与黄某于2012年5月20日登记结婚，2013年10月购买位于宾阳县黎塘镇某小区房屋一套，房产登记在李某名下。
2015年8月，李某在未告知黄某的情况下，与张某签订房屋转让协议，将该房屋转让给张某。在商谈期间，李某带张某实地察看了房屋，并谎称妻子黄某已 经同意出售该房屋。因黄某在外地出差不能赶回，李某还向张某出示了黄某签名的售房委托书等材料。后李某在房管部门协助张某办理了房屋过户手续。
2015年10月，黄某获知共有房产被李某擅自转让后，以李某为被告、张某为第三人，向宾阳县法院起诉，要求确认该房屋买卖合同无效，张某返还该房屋。
【争议】
李某与张某签订的房屋买卖合同是否有效？张某是否构成善意取得？合议庭在审理过程中存在两不同意见：
第一种意见认为：宾阳县黎塘镇某小区的房屋属于李某与黄某的共有财产，李某未经黄某同意便擅自处理双方共有财产，侵犯了黄某的合法权益，故李某与张某签订的房屋买卖合同无效。
第二种意见认为：宾阳县黎塘镇某小区的房屋登记在李某一人名下，在商谈房屋买卖事宜时，李某出示了黄某委托其卖房的委托书，张某尽了适当的审慎义务， 有理由相信转让该房屋是李某与黄某夫妻共同的意思表示，且该房已履行完过户手续，依据物权公示原则应确认该房屋转让合同有效。
【审理】
笔者同意第二种意见，理由如下：
1、动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者 动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规 定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
根据以上法律规定可知，对夫妻共同共有的财产进行处分，应由夫妻双方一致同意，若一方未经对方同意擅自处分，原则上应属无效合同。但是，如果第三人是善意有偿取得，还应依照物权法中善意取得的原则，确认该买卖合同成立，以便同时兼顾保护善意第三人的合法权益。
2、本案中，张某主观上没有过错，且尽了合理的审查注意义务，其与李某又是以正常的市场交易价格购买该房屋，双方也已在相关部门办理了房屋过户手续， 其与李某签订的该房屋买卖合同应属有效。而李某故意隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，导致黄某合法的权益收到损害，黄某的损失可另行向李某主 张。
宾阳县法院经审理认为，无论是侧重保护共同共有人的权益，还是侧重保护善意第三人的合法权益，都要从社会秩序与交易安全出发，严格按照法律规定，综合 案件具体情况来判定买卖合同是否有效。综合本案具体情况，若只照顾共有人的利益，判令该买卖合同无效，则势必发生返还财产的后果，造成法律关系的再次调 整，不利于维护社会动态交易安全。故而在严格按照物权法第一百零六条对善意取得制度的规定的基础上，确认对善意买受人予以法律保护，以维持交易秩序的安 全。
【判决】
综上，宾阳县法院判决驳回了原告的诉讼请求。
李某与黄某于2012年5月20日登记结婚，2013年10月购买位于宾阳县黎塘镇某小区房屋一套，房产登记在李某名下。
2015年8月，李某在未告知黄某的情况下，与张某签订房屋转让协议，将该房屋转让给张某。在商谈期间，李某带张某实地察看了房屋，并谎称妻子黄某已 经同意出售该房屋。因黄某在外地出差不能赶回，李某还向张某出示了黄某签名的售房委托书等材料。后李某在房管部门协助张某办理了房屋过户手续。
2015年10月，黄某获知共有房产被李某擅自转让后，以李某为被告、张某为第三人，向宾阳县法院起诉，要求确认该房屋买卖合同无效，张某返还该房屋。
【争议】
李某与张某签订的房屋买卖合同是否有效？张某是否构成善意取得？合议庭在审理过程中存在两不同意见：
第一种意见认为：宾阳县黎塘镇某小区的房屋属于李某与黄某的共有财产，李某未经黄某同意便擅自处理双方共有财产，侵犯了黄某的合法权益，故李某与张某签订的房屋买卖合同无效。
第二种意见认为：宾阳县黎塘镇某小区的房屋登记在李某一人名下，在商谈房屋买卖事宜时，李某出示了黄某委托其卖房的委托书，张某尽了适当的审慎义务， 有理由相信转让该房屋是李某与黄某夫妻共同的意思表示，且该房已履行完过户手续，依据物权公示原则应确认该房屋转让合同有效。
【审理】
笔者同意第二种意见，理由如下：
1、动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者 动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规 定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”
根据以上法律规定可知，对夫妻共同共有的财产进行处分，应由夫妻双方一致同意，若一方未经对方同意擅自处分，原则上应属无效合同。但是，如果第三人是善意有偿取得，还应依照物权法中善意取得的原则，确认该买卖合同成立，以便同时兼顾保护善意第三人的合法权益。
2、本案中，张某主观上没有过错，且尽了合理的审查注意义务，其与李某又是以正常的市场交易价格购买该房屋，双方也已在相关部门办理了房屋过户手续， 其与李某签订的该房屋买卖合同应属有效。而李某故意隐瞒实情，完成了法律上认可的房屋交付行为，导致黄某合法的权益收到损害，黄某的损失可另行向李某主 张。
宾阳县法院经审理认为，无论是侧重保护共同共有人的权益，还是侧重保护善意第三人的合法权益，都要从社会秩序与交易安全出发，严格按照法律规定，综合 案件具体情况来判定买卖合同是否有效。综合本案具体情况，若只照顾共有人的利益，判令该买卖合同无效，则势必发生返还财产的后果，造成法律关系的再次调 整，不利于维护社会动态交易安全。故而在严格按照物权法第一百零六条对善意取得制度的规定的基础上，确认对善意买受人予以法律保护，以维持交易秩序的安 全。
【判决】
综上，宾阳县法院判决驳回了原告的诉讼请求。
2015-12-22 10:46:38 浏览：
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