于增华律师----买二手房，人文因素成首要考虑对象
买房子，当然要了解行情，才方便杀价，以利于买到的房子物有所值。那么对于一个平时不关注房产的买家来说，如何了解二手房的成交行情呢?北京房产律师教您以下几种方式：
(1)询问当地住户。
(2)参考经纪公司报价。有些经纪公司对房主和买家的报价是不一样的，往往会对买家报价较高，以留下对方还价的空间，而对业主的报价较低，以利于房子的销售或便于收低卖高，寻找较大的利润空间。因此，作为买方，若想了解真实的物业报价，可佯装房主打电话到经纪公司探寻房价，便能听到物业的底线，但打电话前别忘了虚拟一个具体的物业地址及房子的面积、朝向、楼层、年代、装修程度等，以防露出马脚，达不到询价的目的。通常情况下，一些正规的经纪公司会定期将成交案例上传到公司的门户网站，有极强的参考价值。
(3)参考报纸刊登的报价以推估可能成交的行情。
(4)参加二手房房展会了解房价。
(5)参考政府指导价。以当地二居室的租价的三倍再适度加300-500元，得出的价格对该地区房屋出售单价有一定的参考性。
二手房价的形成，无非是两个方面：一是实体因素，二是影响因素。实体因素可以参照一定标准，但影响因素则带有强烈的主观性，需要丰富的经验与娴熟的技巧去分析与把握。一般而言，影响因素可以分为以下三大类：一般因素、区域因素和个别因素。
一般因素：这是随时随地都在起作用的因素，它的作用虽不明确，却起着基础性的作用。这样的因素随处可见。例如，大城市人口密度大，小城市人口少，密度小，同样的房子大城市肯定贵。“成功人士”汇集的社区，肯定比工业区的职工社区房价要贵得多。家庭规模不断缩小，能更好地保护个人隐私的户型肯定比公共宿舍式的房子好卖。这些都是与人口有关的社会因素的影响。此外，心理因素也会影响房价。若卖主此刻正债主盈门，或是打离婚官司，或者忙于搬迁，此时只恨不能早日脱手，但求少亏而已，房价也会开得较“温柔”。
区域因素：就住宅的区位而言，二手房价格与区位质量的优良程度显然密切相关，考察区位质量，房产纠纷律师建议从以下方面着手：
(1)气候条件。阳光是否充足，空气是否清新，是否一年四季都风沙满天飞。
(2)居民素质如何。它决定了购房者将与哪些人交往，能在何等程度上满足购房者的社区需要。
(3)街道与交通状况。例如，晚上是否有路灯，是否晴天一地灰，雨天一地泥，交通是否方便等。
(4)基础设施与公益设施状况如何。例如，住家地附近是否有幼儿园、学校、医院、银行、邮局等。
(5)商业网点是否齐全。例如，购物是否便利。
(6)环境状况。如是否有晨跑、散步或者遛狗的空间。
(7)住宅布局是否合理。例如，楼与楼之间的距离是否宽阔，不要因为狭窄而相互妨碍等。二手房买卖纠纷律师提醒，影响二手房房价的个别因素可以从以下方面考察：二手房的结构，是钢筋混凝土结构还是混合结构，或是砖木结构?结构不同，造价就不同;使用年限不同，价格自然也会不同。二手房的式样、设备、质量、装修等无需多言。需要强调的是，所谓质量至少应包括三个层面：设计质量、建筑质量以及原屋主的使用质量。对于二手房而言，使用质量直接关系到成色、保养等问题。
2015-12-22 10:51:08 浏览：
本栏目：深圳债务律师
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